Bail commercial : tout ce que vous devez savoir sur l'indemnité d'éviction

  • Le bail commercial protège le locataire et lui permet de sécuriser son fonds de commerce, mais une indemnité d'éviction peut être demandée par le propriétaire à la fin du bail.
  • Les critères pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction comprennent la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et les pertes potentielles.
  • En cas de refus de renouvellement du bail, une indemnité d'éviction est versée en fonction de la valeur réelle marchande du fonds et des coûts liés au déplacement du commerce.

Le bail commercial protège le locataire et lui permet de valoriser et de sécuriser son fonds de commerce. Une fois que votre bail prend fin, vous pouvez demander à votre propriétaire de vous le renouveler. En dépit de le faire, ce dernier peut décider de vous payer une indemnité dite d’éviction. Que cela ne vous surprenne pas, car celle-ci est égale au préjudice que le défaut de renouvellement a causé. Découvrez dans ce billet tout ce qu’il faut savoir sur l’indemnité d’éviction.

Critères phares pour déterminer le montant exact de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial

Bail commercial : tout ce que vous devez savoir sur l'indemnité d'éviction

La détermination du montant de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial prend en compte plusieurs critères que vous trouverez dans le deuxième alinéa de l’article L.145-14. Au nombre de ces derniers, on peut citer la valeur marchande du fonds de commerce qui peut être déterminée en fonction des usages de la profession. En plus, il y a les frais normaux de déménagement, de réinstallation ainsi que les droits de mutation qui sont à payer pour un fonds de valeur identique.

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Hormis ça, plusieurs autres frais peuvent être aussi pris en compte dans le calcul du montant d’éviction d’un bail commercial. Il s’agit des indemnités de perte pour le logement en cas de bail mixte, des indemnités de licenciement ou des frais accessoires lorsqu’il y a des pertes de clientèle. Compte tenu de la complexité du calcul de l’indemnité, celui-ci peut facilement virer en un conflit.

La meilleure option dans ce cas, c’est de réussir à trouver un véritable terrain d’entente entre bailleur et locataire puisque le tribunal ne pourra pas prendre l’affaire en charge. D’ailleurs, vous pouvez poursuivre la lecture de l’article pour en savoir plus sur l’indemnité d’éviction d’un bail commercial.

Valeur réelle marchande du fonds de commerce en cas d’un remplacement

En cas de perte du fonds de commerce lors du refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, ce dernier devra verser au locataire une indemnité d’éviction de remplacement. Dans ce cas précis, la détermination de la valeur marchande du fonds se fera sur la base de quelques critères à savoir l’évaluation pour le bénéfice annuel moyen, l’évaluation par le chiffre d’affaires (CA), l’évaluation par les recettes journalières et l’évaluation par le prix d’acquisition récent.

Déplacement de fonds de commerce : montant de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial

En cas de déplacement du fonds de commerce, le bailleur réglera une indemnité de déplacement au locataire. Pour calculer le montant de cette indemnité, il faut soustraire le montant du loyer que le locataire paiera en louant un tout nouveau local et celui qu’il aurait eu en cas de renouvellement. Il est également possible d’appliquer un coefficient à la différence en question.

Date fixe à laquelle l’indemnité d’éviction d’un bail commercial est évaluée

Comme vous pouvez le voir ici, l’indemnité d’éviction d’un bail commercial doit être absolument évaluée au jour même du départ effectif du locataire. Par contre, si le locataire se trouve encore dans le local, l’indemnité d’éviction sera évaluée à la date décidée par le juge. Tout compte fait, le locataire ne dispose que de trois mois au maximum pour vider les lieux dès le moment où l’indemnité lui est versée.

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Maxime Legendre
Journaliste sur Avocat Droit du Travail